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O governo Trump revogou uma medida controversa da era. Obama, considerada responsável pelo aumento dos preços dos imóveis e pela redução da oferta de moradias populares.
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), juntamente com o Departamento de Justiça, revogou conjuntamente uma política da era Obama que permitia que terceiros apresentassem queixas relacionadas à acessibilidade devido a falhas no projeto original de edifícios, indefinidamente, responsabilizando os proprietários subsequentes por milhões de dólares anos após a conclusão de um projeto, mesmo que não fossem os construtores originais.
Segundo dados internos da agência, a política anterior obrigou os proprietários de imóveis a gastarem mais de 112 milhões de dólares em adaptações de acessibilidade nos últimos cinco anos apenas para se qualificarem para o refinanciamento da Administração Federal de Habitação (FHA) — custos que, segundo o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), prejudicaram diretamente a oferta de moradias acessíveis.
A regra elimina a possibilidade de responsabilizar indefinidamente os proprietários atuais por desvios arquitetônicos cometidos pelos construtores originais décadas atrás. De acordo com a nova estrutura de fiscalização, o prazo para apresentar contestações de projeto e construção com base na Lei de Habitação Justa começa contando a partir da data exata em que o edifício recebe seu certificado oficial de ocupação.
Indivíduos ou grupos de defesa agora têm um prazo estrito de um ano para apresentar queixas administrativas diretamente ao HUD. Para ações cíveis privadas movidas em tribunais federais, o prazo de prescrição limita as reivindicações a dois anos a partir da conclusão da construção.
Após o encerramento desses respectivos prazos, os proprietários ficam protegidos da responsabilidade retroativa e generalizada pelo edifício em relação a defeitos arquitetônicos originais, embora os inquilinos individuais mantenham o direito de solicitar modificações razoáveis para suas necessidades específicas de moradia a qualquer momento, de acordo com as proteções existentes da Lei de Habitação Justa.
[A regulamentação da era Obama] expandiu drasticamente o escopo da Lei de Habitação Justa ao declarar que desvios das diretrizes de acessibilidade do HUD, no momento da construção inicial, geravam responsabilidade objetiva perpétua contra o construtor", diz a nova orientação. "Essa interpretação estava flagrantemente errada. Ela excedeu a autoridade legal do Departamento, não aumentou a oferta de moradias acessíveis para pessoas com deficiência e impôs um ônus injustificado e indevidamente prejudicial aos construtores residenciais americanos".
De acordo com dados internos de transações e relatórios do setor fornecidos ao HUD, o impacto financeiro da política anterior foi muito além das taxas de conformidade padrão normalmente associadas ao refinanciamento com garantia federal. Por exemplo, uma única empresa terceirizada de inspeção de imóveis identificou quase $49 milhões em correções de acessibilidade necessárias em quase 500 negócios de refinanciamento desde 2019 — uma média de mais de $100.000 em deficiências por propriedade.
Especialistas do setor e instituições financeiras também relatam que as regras da era Obama prejudicaram severamente o financiamento. Uma grande instituição financeira especializada em empréstimos para imóveis multifamiliares acessíveis atribuiu mais de $1 bilhão em perdas no volume de empréstimos segurados pelo HUD nos últimos quatro anos às diretrizes, segundo dados internos do HUD. As instituições financeiras informaram à agência que a incerteza constante levou ao cancelamento frequente de negócios e desestimulou potenciais mutuários a buscarem financiamento pela FHA.
"Por muito tempo, políticas governamentais desnecessárias contribuíram para o aumento exorbitante do custo de construção, compra e aluguel de imóveis. A ação de hoje revoga a responsabilidade desnecessária e cara criada por teorias jurídicas sem fundamento legal", disse o Secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), Scott Turner. "O governo Trump está seguindo a lei conforme escrita pelo Congresso e interpretada pelos tribunais. Continuaremos a revogar e substituir as diretrizes que não honram esses compromissos legais, garantindo, ao mesmo tempo, que os americanos tenham acesso a moradias acessíveis."
No cerne da revogação da lei pela administração está um princípio jurídico fundamental: as agências federais não podem reescrever leis aprovadas pelos legisladores, nem ignorar decisões de juízes federais. Quando o Congresso atualizou a Lei de Habitação Justa em 1988, os legisladores estabeleceram um prazo estrito de um ano para o registro de queixas administrativas. Autoridades do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) argumentam que a política de 2013, da era Obama, ignorou efetivamente esse mandato do Congresso, permitindo que proprietários de imóveis fossem alvo de ações judiciais décadas após a conclusão de um projeto.
Essa mudança também alinha a aplicação da lei federal com as decisões dos tribunais de apelação, incluindo uma decisão do Tribunal de Apelações do Nono Circuito dos EUA. Os juízes, nesse caso, decidiram que o ato ilegal de não projetar adequadamente um edifício termina quando a construção é concluída e um certificado oficial de ocupação é emitido.
O Congresso incluiu um prazo prescricional claro na Lei de Habitação Justa. Essa limitação faz parte da lei, não é uma sugestão para burocratas astutos ignorarem", disse o Secretário Adjunto para Habitação Justa e Igualdade de Oportunidades, Craig Trainor. "Não permitiremos que as diretrizes da era Obama reescrevam a Lei de Habitação Justa, exponham as construtoras americanas a responsabilidade legal indefinida e tornem a habitação menos acessível para as famílias americanas trabalhadoras."
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