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Único entre os quatro maiores financiadores da casa própria a não mexer nos juros depois do segundo turno, a Caixa admite que vai ter de escolher entre cobrar mais caro ou emprestar menos. O banco estuda reajustar a taxa do crédito imobiliário, e a decisão deve sair em breve. "Estudamos, sim, a questão do reajuste da taxa de juros, dependendo muito do volume de recursos que nós vamos disponibilizar no próximo período", disse a vice-presidente de Habitação, Inês Magalhães, nesta sexta-feira (13).
No fim de outubro, mais Taxa Referencial (TR), todas acima do teto de 12 por cento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O movimento da Caixa tem peso maior que o de qualquer concorrente. De janeiro a agosto, o banco respondeu por 48,6 por cento do crédito imobiliário com recursos da poupança, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). De onde vem a pressão sobre a taxa. A conta começa no funding, o dinheiro que o banco capta para emprestar. Por décadas, a principal fonte do crédito imobiliário foi a poupança, o recurso mais barato disponível. Segundo Marcos Brasiliano, vice-presidente de Finanças e Controladoria, toda a carteira habitacional contratada entre 2020 e o primeiro semestre de 2022, com a Selic na mínima histórica, foi financiada com poupança, a taxas travadas por décadas. Desde então, a carteira cresceu e a caderneta, não.
O estoque da poupança no país gira em torno de 1 reais trilhão. A Caixa concentra 40,3 por cento desse saldo, ante 38,8 por cento um ano antes, mas o avanço vem basicamente dos juros creditados, e não de novos depósitos. "É o único banco que continua crescendo o saldo", afirmou Brasiliano.
Para continuar emprestando, o banco passou a combinar a poupança com Letras de Crédito Imobiliário (LCI), papéis de mercado com custo maior. O saldo das LCIs da Caixa chegou a 268,7 bilhões de reais em setembro, alta de 13,8 por cento em 12 meses. O dilema entre taxa e volume Se a Caixa se limitasse a reemprestar o dinheiro que volta das parcelas pagas pela própria carteira, provavelmente não precisaria subir os juros. Para manter a oferta na escala atual, porém, precisa buscar mais recursos no mercado, e quanto mais empresta, maior a fatia do dinheiro caro. "A gente até poderia nem fazer nada em uma ótica de aumento de taxa, mas aí teria que reduzir de maneira drástica o volume", disse Brasiliano. A decisão, segundo os executivos, consiste em encontrar o ponto ótimo, que é calibrar a taxa pelo custo das novas captações sem travar o crédito, de modo a atender o maior número possível de famílias.
Segundo Brasiliano, entra na conta um fator que os bancos privados não consideram, o risco de a alta da taxa empurrar parte das famílias do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para os programas de habitação social. "Estamos buscando o ponto ótimo, e logo vai ter essa notícia", afirmou. Decisão mexe com o mercado inteiro A Caixa afirma não precisar de autorização do governo, seu controlador, para mexer nas taxas. A decisão é técnica e operacional do próprio banco. Com 68,2 por cento do crédito imobiliário do país, qualquer mudança de taxa na Caixa repercute em todo o sistema financeiro e na construção civil. Segundo o banco, o crédito habitacional puxa emprego, obras de infraestrutura e saneamento. Pelas contas da Caixa, a originação imobiliária gerou mais de 1,6 milhão de empregos diretos e indiretos nos nove primeiros meses do ano.
A Caixa contratou 180 bilhões de reais em crédito imobiliário em 2023, 223,6 bilhões de reais em 2024 e 246,4 bilhões de reais em 2025. O presidente do banco, Carlos Vieira, projeta que 2026 feche "um pouquinho acima" do ano passado. O que o balanço já mostra Entre julho e setembro, o banco contratou 72,5 bilhões de reais em crédito habitacional, alta de 7,6 por cento em um ano, mas queda de 1,1 por cento em relação ao segundo trimestre. A desaceleração foi mais forte justamente nas linhas com recursos próprios do banco, que incluem o SBPE. Esse grupo, que acumula alta de 32,2 por cento no ano, cresceu só 2,1 por cento no trimestre, para 26,7 bilhões de reais. As contratações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), base do Minha Casa, Minha Vida, somaram 45,8 bilhões de reais, alta de 11,1 por cento em um ano. A carteira imobiliária chegou a 1,043 reais trilhão em setembro, alta de 15,5 por cento em 12 meses, e já representa 70,4 por cento de todo o crédito da Caixa.
Desse total, 646,4 bilhões de reais, cerca de 62 por cento, vêm do FGTS e do Fundo Social. O preço de crescer no crédito. A estratégia de expansão tem custo no resultado. O lucro líquido recorrente da Caixa somou 3,5 bilhões de reais no terceiro trimestre, queda de 7,4 por cento em um ano, e o retorno sobre o patrimônio (ROE) recuou para 8,77 por cento. Segundo Brasiliano, se metade dos quase 400 bilhões de reais que a carteira cresceu desde 2023 tivesse ido para a tesouraria, o banco teria quase 10 bilhões de reais a mais de resultado em nove meses. "Poderia ser mais fácil, poderia ser maior, mas não seria melhor, porque a Caixa não estaria cumprindo com o princípio constitucional da sua existência", disse.
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