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Há mais de quatro décadas, durante a administração. Fernando Romeo Lucas García, foi criado o município de Fray Bartolomé de las Casas, em Alta Verapaz. O terreno onde foi construído o centro da cidade pertencia à família Petersen: 15 caballerías, aproximadamente 677 hectares. Casas, ruas, a igreja e o prédio da prefeitura foram construídos ali. Cerca de 3.000 moradores foram afetados por uma disputa judicial que a família venceu em 1999. Em março de 2025, o Canal Antigua documentou que a sentença ainda não havia sido cumprida. Quase meio século depois de fundar uma cidade em terras privadas que nunca comprou, o Estado ainda não havia resolvido a reivindicação dos proprietários.
As consequências também afetaram os moradores. Em 2020, Ojoconmipisto documentou que a falta de certeza quanto à titularidade da terra dificultava a aprovação de projetos de obras públicas no centro da cidade. Desde então, o município promoveu novos projetos, mas o problema persiste em todo o país. Em setembro de 2026, a Segeplan informou que 467 projetos de investimento público ainda aguardavam comprovação de titularidade da terra. Há projetos que os guatemaltecos desejam realizar, mas seus pedidos estão paralisados por uma questão fundamental: a quem pertence a terra?
O caso de Fray Bartolomé ganhou destaque na mídia por ser extremo: o Estado fundou um município em propriedade privada e, décadas após uma decisão judicial, ainda não havia resolvido a questão. Mas essa incerteza se repete por todo o país: terras herdadas nunca registradas em nome dos filhos, propriedades cujas dimensões não correspondem aos marcos divisórios, lotes registrados em nome de dois proprietários diferentes. Quem constrói um segundo andar ou instala irrigação sem ter certeza de seus direitos? O proprietário pode ter terra, recursos e vontade de investir, mas carece de segurança jurídica. Quando o investimento cessa, a riqueza que poderia ter sido criada também se perde.
Para determinar a propriedade de um imóvel, precisamos responder a duas perguntas. Primeiro: onde ele está localizado, qual o seu tamanho e quais são seus limites? Segundo: quem é o proprietário, como foi adquirido e quais ônus existem? A primeira tarefa cabe ao registro de terras; a segunda, ao registro de imóveis. A Guatemala possui ambas as instituições, mas as informações nem sempre coincidem. Quando o registro de terras e o registro de imóveis contam histórias diferentes, surgem problemas que podem levar décadas, até mesmo vidas inteiras, para serem resolvidos.
A legislação guatemalteca reconheceu o problema há mais de vinte anos. A Lei de 2005 sobre o Cadastro de Informações Cadastrais inclui tanto propriedades cadastrais regulares quanto irregulares e exige sua declaração após a devida análise. Um estudo de novembro de 2019, utilizando dados atribuídos ao Cadastro de Informações Cadastrais (RIC), documentou 244.259 declarações, sem distinguir quantas eram regulares e quantas eram irregulares. A lei exige a identificação da propriedade problemática em cada propriedade individualmente, mas sua magnitude em nível nacional permanece desconhecida do público.
Outros países demonstraram que é possível avançar mais rapidamente. Ruanda realizou o levantamento topográfico de 11,4 milhões de parcelas de terra em seu programa de regularização fundiária, com a participação de mais de 110 mil pessoas, das quais 99% foram contratadas nas próprias comunidades. Os vizinhos ajudaram a demarcar os limites. O Banco Mundial documentou o alcance nacional desse esforço. Mas o levantamento topográfico não é o mesmo que a emissão de títulos: um relatório do governo ruandês registrou 8,6 milhões de títulos impressos e 7,2 milhões já entregues aos seus titulares. Ruanda demonstrou que o levantamento topográfico em massa é possível; a conclusão do processo de formalização requer trabalho adicional.
O Peru adotou um caminho mais lento. Em 1996, criou a Cofopri, uma instituição dedicada à formalização da propriedade imobiliária, que em trinta anos registrou 2.879.000 títulos. A parte mais interessante veio depois. A economista Erica Field constatou que, durante os quatro anos seguintes ao processo de titulação, o número de reformas residenciais aumentou 68%. A maioria dessas reformas foi financiada sem empréstimos bancários. As famílias não esperaram pelo crédito: com maior segurança de manter suas casas, investiram seus próprios recursos para melhorá-las.
A Dinamarca resolveu outro problema.: A lentidão do serviço. Em 2007, a administração judicial dinamarquesa centralizou o registro de imóveis, anteriormente distribuído por 82 distritos judiciais, e em 2009 digitalizou-o. De acordo com dados divulgados pela própria administração judicial dinamarquesa, em 2023, aproximadamente 87% dos casos eram processados automaticamente, e cerca de 90 funcionários geriam o sistema centralizado, que também registra outros direitos e bens. A chave não foi apenas instalar computadores, mas criar procedimentos uniformes capazes de funcionar sem intervenção humana na maioria dos casos.
Na América Central, também não tem sido fácil. A Costa Rica empreendeu um Programa de Regularização Cadastral e de Registro com um custo estimado de US$ 92 milhões. A unidade executora concluiu seus trabalhos em maio de 2014, mas o Registro de Imóveis continuou o trabalho de cobertura e atualização cadastral. A experiência mostra que um projeto financiado pode terminar sem que a tarefa contínua de manter informações territoriais confiáveis seja concluí. Na Guatemala, o Cadastro de Informações Cadastrais informou que 26 dos 340 municípios do país estavam cadastrados. Em 2018, esse número era de 13. Em oito anos, adicionamos 13 municípios, menos de dois por ano. Se mantivermos esse ritmo, o último município será cadastrado por volta de 2220. Até lá, quase dois séculos terão se passado e ninguém que vive na Guatemala hoje poderá ver o trabalho concluí.
O Plano Estratégico 2020-2028 parte dos 3,8% de municípios cadastrados em 2018 e estabelece a meta de atingir 15% até 2028: apenas 51 municípios. Considere que essa extrapolação revela o quanto precisamos acelerar o processo se quisermos resolver o problema ainda nesta geração.
O Registro Geral de Imóveis também apresenta uma perspectiva desanimadora. O artigo 1127 do Código Civil estabelece oito dias para o registro de um documento, prorrogáveis por seis dias quando envolver múltiplas transações. De acordo com dados do Registro compilados pelo Observatório de Direitos de Propriedade, o tempo médio para registrar uma compra e venda aumentou de 6,7 dias úteis em 2018 para 20 em 2022. Triplicou em quatro anos. Ao comprar uma casa, não basta pagar e assinar: é preciso aguardar o registro da transação pelo Estado. Os vinte dias representam uma média histórica para compras e vendas, não o tempo atual exigido para todos os procedimentos.
Mas há algo ainda mais sério: não conseguimos encontrar um dado nacional consolidado e publicado sobre os imóveis registrados nos dois registros de propriedade. E, em fevereiro de 2026, María Andrea Cáceres, do Observatório dos Direitos de Propriedade, disse à Prensa Libre que não existem estatísticas sobre quantas pessoas possuem direitos possessórios em comparação com os direitos registrados. Isso não significa que os registros desconheçam todos os registros; significa que o país carece de dados públicos suficientes para mensurar a discrepância. Nem sequer sabemos a dimensão do problema que precisamos resolver.
Para começar a resolver isso, não precisamos emendar a Constituição nem aprovar outra lei. Precisamos exigir resultados. Primeiro, o RIC (Registro Nacional de Imóveis) deve publicar dados trimestrais sobre quantos imóveis foram avaliados e quantos foram declarados regulares ou irregulares. Segundo, ambos os registros de imóveis devem publicar dados consolidados sobre os imóveis registrados e os tempos reais de processamento. Terceiro, os prazos legais, incluindo as exceções, devem ser respeitados. Não podemos exigir resultados das instituições se não tivermos indicadores públicos suficientes para mensurá-los.
Existe uma quarta tarefa.: Garantir que o registro de imóveis e o cadastro imobiliário funcionem com informações compatíveis e responsabilidades claras é crucial. O registro de imóveis identifica a localização de cada parcela de terra, seu tamanho e seus limites; o registro de imóveis informa quais direitos estão registrados sobre ela. Quando os dados não coincidem, os proprietários ficam presos em uma burocracia e procedimentos intermináveis. Simplesmente medir o terreno é insuficiente se essa informação não permitir a identificação dos direitos registrados. O registro de imóveis deve nos dizer onde a propriedade está localizada; o cadastro imobiliário, quais direitos existem sobre ela. E ambos devem se referir à mesma parcela de terra.
Em Fray Bartolomé de las Casas, os moradores sofrem as consequências de uma disputa de terras no centro da cidade. Mas há também a família Petersen: eles obtiveram uma decisão judicial há mais de 25 anos e, até março de 2025, ela ainda não havia sido cumprida. Não encontrei nenhuma informação que confirme que eles receberam indenização desde então. Tudo indica que o conflito continua. Que mensagem isso transmite a alguém que considera investir na Guatemala, ao ver que nem mesmo uma decisão judicial garante uma solução rápida? Você está disposto a continuar esperando que o Estado esclareça quem é o dono de suas terras, e que seus bisnetos também tenham que esperar?
Álvarez, Mauricio. 2026. "5.000 propriedades saíram do limbo jurídico em 3 anos: Como conceder títulos mais rapidamente na Guatemala?" Prensa Libre, 5 de fevereiro.
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Decreto 41-2005
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