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000. Embora não pretendesse construir imediatamente, ele tinha um plano em mente: ter uma casa que pudesse alugar no verão e usar como refúgio fora da cidade de Buenos Aires durante a baixa temporada.
Mas seu plano de construção foi sendo adiado várias vezes. Uma péssima decisão, considerando o aumento nos custos de construção desde o final de 2023: mais de 130% em dólares. Hoje, construir a mesma casa que ele planejou naquela época custa mais que o dobro.
Essa situação reflete a rapidez com que o mercado de lotes em condomínios fechados mudou. Por isso, Juan decidiu vender seu lote em 2024. Hoje, dois anos depois, o lote ainda está anunciado. Enquanto aguarda um comprador, ele precisa pagar taxas de manutenção mensais e impostos prediais. A situação de Juan é semelhante à de outros que compraram um lote antes de 2022 em qualquer condomínio fechado do país e não começaram construindo imediatamente. "O mercado de lotes é 100% afetado pelos custos de construção", explica Lautaro Petrasquevich, o leiloeiro responsável da Petra Real Estate.
"O aumento dos custos de construção reduziu a demanda por terrenos; ela está em declínio em comparação com 2025", concorda Santiago Valledor, gerente de projetos da Eidico Desarrollos — a empresa que criou Costa Esmeralda, o condomínio fechado localizado no quilômetro 380 da Rodovia 11, a 11 quilômetros de Pinamar. Ele atribui esse problema aos custos de construção e ao aumento da oferta de casas prontas, cujo preço por metro quadrado geralmente é menor do que o custo de construí-las do zero. Será que esses dados indicam uma oportunidade para comprar casas prontas?
Petrasquevich estima que "para cada 10 casas vendidas, uma venda de lote é concluída".
A razão é quase óbvia: é mais vantajoso comprar imóveis prontos.
Um ponto a destacar é que, se esse fenômeno ocorre em um bairro consolidado de 1000 hectares, com 16 bairros internos, quase 4000 lotes, 3000 casas construídas e 140 apartamentos, os novos empreendimentos se tornam mais complicados, reconhecem os corretores.
O mercado de terrenos está muito fraco”, concorda Julieta Morassut, CEO da imobiliária RICH, e ilustra isso com o que está acontecendo em sua empresa: “Não estamos fechando nenhum negócio de terrenos, e os que estamos vendendo estão muito abaixo do seu valor anterior”, destaca. Nesse sentido, ela enfatiza que um terreno que antes custava US$ 60.000 agora pode ser vendido por US$ 20.000. “Há muitas oportunidades de comprar terrenos por US$ 20.000 ou US$ 30.000, algo que não acontecia antes”, acrescenta.
As despesas: Um fator decisivo: Há um fator que leva aqueles que ainda não planejam construir a se desfazerem de seus terrenos: as taxas de manutenção. "Elas pesam muito na decisão de manter ou vender o terreno, pois representam um custo fixo que pode ser considerado alto se as comodidades do bairro não forem utilizadas".
Hoje, está entre US$ 8.000 e US$ 9.000", destaca Morassut, acrescentando que, atualmente, as taxas de manutenção em condomínios fechados no litoral ou na Grande Buenos Aires podem chegar a cerca de um milhão de pesos por mês.
Valledor atribui esses custos à estabilidade da taxa de câmbio e à inflação que permanece acima de 30% ao ano. Essa combinação, explica ele, "significa que os custos fixos de manutenção de um terreno na região representam uma despesa que alguns proprietários precisam evitar".
No entanto, isso não significa que não haja pessoas interessadas em adquirir propriedades. "Quem compra geralmente são construtoras que vendem casas em construção e precisam manter o negócio funcionando", destaca Petrasquevich, introduzindo assim um fenômeno: as construtoras precisam de acesso a terrenos abaixo dos preços normais e, portanto, os lotes oferecidos a preços de ocasião são os que conseguem ser vendidos.
Outro ponto que Morassut destaca é que eles estão fechando negócios em que o terreno é dado como parte do pagamento de uma casa. "Muitos proprietários acham mais vantajoso comprar uma casa pronta do que construir uma", explica ele.
As expectativas para o futuro ainda são incertas, embora os especialistas não esperem mudanças significativas em curto prazo. "Não prevemos grandes mudanças nos próximos meses, já que o ano que vem é ano de eleições", afirma Valledor, do Eidico.
Do boom da pandemia à crise: a situação nem sempre foi assim; muito pelo contrário. Durante a pandemia e nos meses que se seguiram, adquirir um terreno em um condomínio fechado parecia, devido à alta demanda por viver em meio à natureza, um investimento muito atraente.
Naquela época, os preços de venda dos lotes aumentaram consideravelmente, até 100% ao mês”, recorda o leiloeiro de Petra, e detalha: passaram de valer US$ 15.000 para US$ 30.000 e de US$ 30.000 para US$ 60.000. “Havia uma oportunidade de investimento”, resume, referindo-se à Costa Esmeralda.
Após essa alta, ele explica, os preços se estabilizaram por um ano e meio. "As pessoas que compraram como investimento, sem planos de construir uma casa, perceberam que não conseguiriam vender por mais do que pagaram", acrescenta, relatando que recentemente receberam um lote anunciado por US$ 75.000, "um preço razoável no mercado", mas que acabou sendo vendido por US$ 23.000.
US$ 20.000, e se não foram vendidos durante o boom, hoje têm que ser vendidos praticamente pelo mesmo preço”.
O cenário descrito pelo corretor reflete o fenômeno do timing no mercado imobiliário, sempre muito difícil de prever: definir quando é hora de entrar e quando é hora de sair. A realidade é que ninguém esperava o aumento, em dólares, dos custos de construção. Nem mesmo as construtoras que estavam construindo torres ou edifícios na cidade de Buenos Aires, que foram obrigadas a repassar esse aumento para as parcelas mensais ajustadas pelo Índice de Custo da Construção (ICAC) que os investidores pagam mensalmente, o que acabou atrasando mais de um projeto.
Diferenças de preço entre condomínios fechados
Quando se trata de preços, não existe um valor de referência único para lotes, já que os valores variam significativamente dependendo do bairro, da localização e das características específicas de cada propriedade. "Atualmente, em Costa Esmeralda, há unidades de revenda disponíveis, com preços que variam de aproximadamente US$ 35.000 a US$ 900.000", destaca Valledor, da Eidico.
Em números, segundo o relatório. Mirando.ai – uma startup de inteligência de mercado para o setor imobiliário que analisou os 891 terrenos à venda no bairro – 72% dos lotes estão anunciados por menos de US$ 100.000. Por sua vez, o preço médio de um terreno na Costa Esmeralda, com área média de 1000 m², é de US$ 73.000.
Morassut resume que os lotes mais baratos encontram-se em Senderos, Ecuestre e em algumas áreas de Deportivo. Em seguida, vêm Golf e Residencial I e II, que são "um pouco melhores".
Os mais caros estão localizados nos bairros Marítimos, sendo Marítimo I o mais acessível dos quatro com o mesmo nome.
Um fato interessante é que todos os sub-bairros que não ficam de frente para o mar têm valores muito semelhantes, variando entre US$ 56/m² e US$ 82/m².
No entanto, a verdadeira diferença reside na comparação com o bairro Marítimo. "Um lote no bairro Marítimo está listado a US$ 225/m² e um em Senderos a US$ 55/m²", aponta o relatório da pesquisa.
E aqui é importante destacar não apenas que o preço por metro quadrado em Los Marítimos é o mais alto, mas também a diferença de preço. "O lote mais barato em Los Marítimos custa US$ 172/m², bem acima do preço por metro quadrado do lote mais caro em Senderos, que é de US$ 71/m²."
Em outras palavras, a localização é fundamental. "São dois mercados diferentes dentro do mesmo projeto", resume a Mirando.ai. "Os lotes à beira-mar não sofreram nenhuma redução de preço", enfatiza o CEO da Rich. Além disso, segundo Petrasquevich, os lotes com frente para o mar começam em US$ 750.000.
A este respeito, Valledor afirma: "Os lotes mais procurados geralmente estão relacionados com aqueles com menor oferta."
Não há um prazo definido para fechar negócios”, explica Petrasquevich. No entanto, ele garante que um lote pode ser vendido rapidamente se for anunciado a um preço competitivo, tiver boa orientação e localização, e for oferecido a incorporadoras. Valledor concorda, pois acredita que não existem necessariamente lotes invendáveis, mas sim “lotes anunciados a preços que o mercado não suporta”.
Especificamente, a idade média de um anúncio ativo de um imóvel na Costa Esmeralda é de 109 dias, de acordo com o Mirando.ai. Um quarto dos anúncios está publicado há menos de 25 dias e outro quarto há mais de 248 dias.
Além disso, 105 anúncios, ou 12% do total, estão publicados há mais de um ano, enquanto 229 foram publicados nos últimos 30 dias. "É um mercado com alta rotatividade em termos de área e um estoque que não se movimenta", resume a plataforma responsável pela pesquisa.
No entanto, é importante esclarecer que a pesquisa mede a idade dos anúncios ativos e não o tempo decorrido até a conclusão de uma venda.
Em relação ao número de terrenos à venda, Petrasquevich garante que atualmente existem mais lotes listados na Costa Esmeralda do que em anos anteriores.
Portanto, em um mercado com estoque existente, é importante analisar as características que podem tornar um imóvel mais atrativo. Segundo Petrasquevich, os lotes mais procurados são aqueles que têm vista para o campo de golfe, para a lagoa ou que possuem um limite de fundo aberto, sem vizinhos nos fundos. Morassut acrescenta que os lotes mais difíceis de vender são os localizados ao longo do perímetro da rodovia.
E quanto às casas? O mercado imobiliário merece uma análise à parte, pois segue uma tendência diferente do mercado de terrenos. Além disso, segundo Dario Cristaldo, gerente de expansão da Zonaprop, em agosto de 2026, o interesse dos compradores em adquirir uma casa na região apresentou uma clara tendência de alta, com um aumento de 19% em relação ao mês anterior e de 66% em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Assim como acontece com os terrenos, os preços das casas variam dependendo do bairro. "Há casas que variam de US$ 160.000 a US$ 3.000.000", diz Petrasquevich, embora afirme que o preço médio de uma casa seja em torno de US$ 300.000.
Morassut, por sua vez, observa que o preço médio dos imóveis vendidos por meio de sua imobiliária dobrou: "Antes, vendíamos propriedades por cerca de US$ 250.000. Agora, a demanda está mais focada em imóveis com preços em torno de US$ 500.000 ou US$ 600.000", explica, concluindo com outro fenômeno: transações com financiamento de até 50% começaram a se concretizar.
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